農地を売買するとき

農地を売買するには許可が必要です

　農地を耕作する目的で、その農地の所有権を移転する（売買、譲渡、交換など）には、許可を受ける必要があります。
　権利移動全般については、「農地の権利移動には農業委員会の許可が必要です！」のページも合わせてご覧ください。

　所有権を取得するにあたっては、次の３つの要件をすべて満たす必要があります。

要件	内容
全部効率利用要件	すべての農地（所有地・借入地）を有効に利用していること。 既存の耕作地を荒廃させているのに、それを改善しないまま新たに農地を取得するようなことは、認められません。
農作業常時従事要件	権利を取得しようとする者、またはその世帯員等が、農業経営に必要な農作業に“常時“（原則として年間150日以上）従事すること。※1
地域との調和要件	周辺地域における農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生じないこと。 農地の面的集積を分断したり、他の農業者の水利調整や共同防除などの営農活動を阻害したりするような農地取得は、認められません。

※1　法人の場合は、上記３つに加えて、「農地所有適格法人」の要件を満たす必要があります。
※2　年間150日未満の場合でも、その農業経営に必要な限りの日数を従事しているのであれば、「常時」と認められます。

　なお、耕作目的以外（住宅や事務所を建てる、駐車場にする、資材置き場を作る）で農地を取得したい場合は、農地転用許可が必要になります。詳細は「農地の転用について」をご覧ください。

２つの制度について

　農地の所有権移転の制度は、「農地法第３条による売買」と「特例事業による売買」の２種類があります。
　どちらを利用するかによって、申請から許可までの所要期間や、必要書類なども変わります。

（１）農地法第３条による売買

許可の要件

　「全部効率利用要件」「農作業常時従事要件」「地域との調和要件」などを満たす必要があります。

農地法第３条申請の受付窓口と期間

• 受付窓口：農業委員会事務局（市役所庁舎４階）
• 受付期間：毎月３日から10日まで（土日祝日を除く。）
  （３日が土日祝日の場合は直後の平日から。10日が土日祝日の場合は直前の平日まで。）

農地法第３条の申請から許可までの流れ

　農業委員会への申請から許可を受けるまで、約１か月かかります。

手続き	スケジュール	備考
事前準備	（申請前）	当事者間で売買の内容を話し合って決めるとともに、必要書類を準備します。 必要に応じて、農業委員会事務局に相談を行います。
申請の受付	毎月３日から １０日まで	農業委員会事務局（市役所庁舎４階）で受付します。 申請は、当事者双方の本人が行うか、または行政書士に委任します。
現地調査	毎月１５日	農業委員と事務局が申請地を確認します。※立ち合いは不要です。
農地あっせん委員会	毎月１８日	農業委員が書類審査を行うとともに、現地調査の結果と合わせて、許可すべきか否かを判断します。 必要に応じて、新規就農者の方の面談も行います。
定例総会	毎月２５日	農業委員会としての許可・不許可の議決を行います。
許可	定例総会後、 順次	当事者双方に対し、「許可指令書」が送られます。 後述の「所有権移転登記」の手続きの際に、この書類を使用します。
売買代金のやりとり	-	当事者同士で売買契約を取り交わし、代金をやりとりします。
登記の申請	-	法務局に対し、「所有権移転登記」を申請します。 ※農業委員会の許可を受けただけでは、所有権移転は完了しません！ 　必ず、許可後に登記の手続きを行ってください。

農地法第３条申請に必要なもの

必要なもの	備考
当事者双方の印鑑	認印で可。ただしスタンプ印は不可。
土地の登記事項証明書 （全部事項）	法務局で取得できます。
土地の字限図（あざきりず）	登記所備付地図（いわゆる“公図”のこと）を指します。 法務局、または税務課（市役所庁舎１階）で取得できます。
買い手の耕作証明書	買い手が東根市外にお住まいの場合のみ必要です。 お住まいの市町村の農業委員会、または耕作地の所在する市町村の農業委員会で取得できます。
買い手の住民票謄本	買い手が東根市外にお住まいの場合のみ必要です。 お住まいの市町村の担当課で取得できます。
その他の書類	内容に応じて添付を求められる書類があります。 詳しくは、下記の「３条申請で準備するもの（PDF）」をご覧ください。 ・所有者の登記簿上の住所と実際の住所が異なる場合 ・買い手が法人である場合 ・農地に抵当権などが設定されている場合 ・買い手が新規就農者である場合 など

※３条申請で準備するもの（PDF）

※各種証明書類については、発行日から３か月以内のもので、内容が最新のものに限ります。

農地法第３条の申請様式

申請様式は、農業委員会の窓口に備え付けています。

農地法第3条許可申請書【Excel】

　A4サイズで４枚印刷します。両者で記入してください。
　４枚とも忘れずに押印してください。
　許可後、この申請書の控が「許可指令書」として両者に交付されます。

農地法第3条許可申請書 別添【Excel】

　A4サイズで２枚ずつ印刷します。買い手（譲渡人）のみ記入してください。

法令遵守状況等【Word】

　A4サイズで１枚印刷します。買い手（譲渡人）のみ記入してください。

記入例（3条申請-売買の場合）【PDF】

（２）特例事業による売買

　中間管理機構を通じて、農地の集積・集約を促し、まとまった農地による生産性向上を図るための制度です。
　この制度では、農地の売買に関する各種の税負担が軽減されたり、登記の手続きを中間管理機構が代行してくれるなどのメリットがあります。
　なお、山形県内では「公益財団法人 やまがた農業支援センター」という団体が、中間管理機構として県に指定されて業務を行っています。

特例事業の利用要件

　「全部効率利用要件」「農作業常時従事要件」「地域との調和要件」などに加え、次の要件も満たす必要があります。

売り手（出し手）の要件

• 売買する農地が、農業振興地域制度における“農用地区域”内に所在する農地であること。
  ※農地自体の面積要件はありません。

買い手（受け手）の要件

• 買い手が、次のいずれかの者であること。
  …認定農業者、特定農業法人、認定新規就農者、基本構想水準別到達農業者
• 売買する農地の面積と、買い手の経営面積の合計が、東根市の基準面積である102a（10,200㎡）以上となること。
• 売買する農地と買い手の経営農地を合わせて、おおむね1ha（10,000㎡）以上の団地を形成すること。
  （ただし、花卉の集約栽培、中山間地域、樹園地などの場合は軽減措置あり。）

★団地を形成しているかの判定など、特例事業の利用要件を満たすか否かのチェックには時間を要します。
　そのため、利用を検討している方は、必ず、農業委員会に事前相談を行うようご協力をお願いします。

特例事業のメリット

• 売り手は、売買代金にかかる所得税について、確定申告時に控除が受けられます（譲渡所得の特別控除800万円）。
• 所有権移転登記の手続きを、中間管理機構が代わりに行ってくれます。
• 買い手は、不動産取得税が軽減されます。（課税標準額の３分の１を控除）
• 買い手は、登録免許税が軽減されます。（税率を２％から１％に軽減）

特例事業の注意点

• 申請から所有権移転登記を経て売買代金が入金されるまで、約４か月かかります。
  そのため、売買を速やかに行いたい場合は、「（１）農地法第３条による売買」をご利用ください。
• ５月・６月・９月は受付ができません。
  そのため、この期間に売買を行いたい場合は、「（１）農地法第３条による売買」をご利用ください。
  
• 売り手に支払われる売買代金のうち、２％を手数料として中間管理機構が徴収されます。
  （例：売買価格50万円の場合…50万円×２％＝1万円が手数料として差し引かれます。）

特例事業の受付窓口と期間

• 受付窓口：農業委員会事務局（市役所庁舎４階）
• 受付期間：毎月３日から10日まで（土日祝日を除く。）※
  （３日が土日祝日の場合は直後の平日から。10日が土日祝日の場合は直前の平日まで。）
  ※５月・６月・９月は受付ができません。そのため、この期間に売買を行いたい場合は、「（１）農地法第３条による売買」をご利用ください。

特例事業の申請から許可までの流れ

　申請から所有権移転登記を経て売買代金が入金されるまで、約４か月かかります。
　そのため、売買を速やかに行いたい場合は、「（１）農地法第３条による売買」をご利用ください。
　また、一年間のうち５月・６月・９月は申請の受付ができませんので、ご注意ください。

【例：４月に申請した場合の、８月に入金されるまでのスケジュール】

手続き	スケジュール
申請、農業委員会での審査、定例総会、中間管理機構への送付	４月
機構から県へ「農用地利用集積等促進計画」の認可申請	５月
県の認可・公告、登記関係書類の準備	６月
買い手から機構へ売買代金の支払い、所有権移転登記 （売り手から機構へ、機構から買い手へ）	７月
機構から売り手へ売買代金の入金	８月

特例事業の申請に必要なもの

必要なもの	備考
当事者双方の印鑑（実印）	認印ではなく実印が必要になります。 （登記手続きを中間管理機構が代行するため。） なお、印鑑証明は、申請時点では添付不要です。 （県認可後の登記手続きの段階になってから、提出いただくため。）
売り手の通帳の写し	売買代金の受け取りのため。
固定資産評価額証明書	税務課（市役所庁舎１階）で取得できます。 税務課から毎年送られてくる「固定資産課税明細書」の写しでも可。
買い手の認定農業者の認定書・計画書	紛失した場合は農林課（市役所庁舎２階）で再発行できます。
買い手の住民票謄本または抄本	マイナンバーの印字が無いものを準備してください。
定款または寄附行為の写し 会社法人等番号がわかる書類	法人の場合のみ必要です。

お問い合わせ

東根市農業委員会事務局　農地係
電話　０２３７−４２−１１１１（代）内線−３７１６
ファックス　０２３７−４３−１１７６（教育委員会内）
メールアドレス　 nou-i@city.higashine.yamagata.jp